Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ" №1 (111) 2017

автор Пархачева Марина 

Многие организации связи (телевидение, провайдеры, телефоны) заинтересованы обслуживать как можно больше домов. Соответственно их представители обращаются в управляющие организации или товарищество собственников жилья  с просьбой разрешить доступ в тот или иной МКД. Разберемся в «подводных камнях», присущих данной ситуации..

Что такое доступ?

Организации связи, заинтересованные в оказании услуг собственникам помещений в МКД, можно условно разделить на тех, кто использует уже готовые кабельные сети, находящиеся в составе общего имущества собственников (например, телевизионные и телефонные сети), и тех, кто намерен установить в доме собственное оборудование связи (например, интернет-провайдеры). И тем и другим потребуется получить доступ в технические помещения, принадлежащие собственникам. Для «входа» в дом представители операторов связи обращаются в управляющие организации с просьбой разрешить доступ в МКД для размещения собственного оборудования и сетей либо подключения к имеющимся сетям и оборудованию.

Часто УК или товарищество собственников жилья требуют от операторов связи заключения платных договоров на собственные услуги по обеспечению доступа, которые звучат по-разному (по организации права доступа в соответствующие технические помещения МКД, по обеспечению необходимых условий для размещения сетей и оборудования связи, их эксплуатации, непрерывного обслуживания сетей электросвязи и т.п.)

Оправдываются подобные действия тем, что управляющие организации в связи с допуском в МКД операторов связи несут определенные расходы, в частности, выделяют работников для сопровождения сотрудников операторов связи к месту расположения их оборудования, обеспечивают сохранность размещенных средств связи и т.п.

Требуя заключения подобных договоров, управляющие организации кое о чем «забывают».

О чем «забывают» управляющие организации?

Формулируя свои услуги как плату за доступ в МКД обслуживающие организации чаще всего «забывают» о том, что:

- операторы связи будут использовать общее имущество собственников помещений в МКД, на что требуется их согласие, полученное путем проведения голосования на общем собрании (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Без такого решения УК или ТСЖ не вправе допускать операторов связи к общему имуществу собственников помещения в МКД;

- собственники помещений в МКД должны передать полномочия на заключение договоров на использование общего имущества определенным лицам (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

- собственники помещений в МКД имеют право на получение соразмерного вознаграждения за использование их общего имущества (ч. 3 ст. 6 Закона о связи), которое вправе использовать на собственные нужды.

Такая «забывчивость» имеет свою подоплеку.

Так, УК должны отделять собственные доходы (которые могут свободно ими использоваться) от доходов собственников помещений в МКД (которые могут использоваться только по решению этих собственников). Основной их «грешок» заключается в том, что УК вместо сделки на использование общего имущества МКД в пользу собственников помещений в доме, заключают возмездные договоры на оказание собственных услуг, что дает им возможность получить дополнительную прибыль.

При этом интересы собственников помещений в МКД игнорируются – такая подмена договора не предусматривает получения ими каких-либо доходов..

Отметим, что в меньшей степени «забывчивость» касается ТСЖ: являясь некоммерческой организацией оно имеет право использовать любые доходы только по решению собственников помещений в МКД и на их нужды. В связи с чем не приходится говорить о получении им каких-то собственных доходов, отличных от доходов собственников помещений. Чаще всего заключение рассматриваемых договоров с операторам связи связано с недостатком знаний (что можно квалифицировать как ошибку) либо излишней «жадностью».

Естественно, что операторы связи не хотят платить ни за «вход» в дом, ни за навязываемые им услуги обслуживающих организаций (УК или ТСЖ).

Судебное решение конфликта

В данной статье мы не будем рассматривать историю «военных действий» между операторами связи и обслуживающими организациями. Остановимся лишь на одном из последних определений Верховного Суда РФ от 12.08.2016 N 309-ЭС16-10020. Представляется, что именно эта позиция ВС РФ наиболее верно отражает положения закона и будет взята за основу при решении подобных проблем в будущих судебных разбирательствах.

Суть дела заключалась в следующем.

Оператор связи (провайдер) заключил с УК договор на размещение средств связи в обслуживаемых ею МКД (договор № 1), по которому УК обязалась предоставлять оператору связи на возмездной основе возможность размещения и последующей эксплуатации кабеля (кабелей) связи и иного телекоммуникационного оборудования оператора в помещениях, находящихся в общей собственности жильцов МКД. Впоследствии на основании другого договора (договор № 2) перечень услуг УК был расширен за счет оказания «услуги по обслуживанию и содержанию общего имущества дома в местах работы оборудования связи».

Через какое-то время оператор связи перестал вносить плату за указанные выше услуги, и УК обратилась в суд за ее взысканием. В ответ она получила встречный иск о признании договоров недействительными (ничтожными) и о возврате всех ранее оплаченных по ним сумм.

УК заявила, что ею устанавливается порядок обеспечения доступа для размещения и последующей эксплуатации средств связи в помещениях, относящихся к общему имуществу МКД и обеспечивается сохранность размещенных средств связи, в связи с чем, она несет соответствующие затраты. Эти затраты не включены в состав получаемой от собственников помещений платы за содержание и ремонт общего имущества в рамках договоров управления МКД, а потому должны оплачиваться оператором связи.

Провайдер, в свою очередь, посчитал, что УК фактически не оказывает ему каких-либо услуг, тем более, что доказательств несения затрат, связанных с размещением оборудования и линий связи, УК не представила. Провайлер заявил, что данном случае со стороны УК имеет место злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).

Отмечу, что в данном судебном деле практически не был затронут вопрос об использовании оператором связи общего имущества собственников помещений в МКД. Этот вопрос и его трактовка судами требует более тщательного анализа, и в данной статье не рассматривается. Разрешая данный спор суд пришел к следующим выводам.

Во-первых, УК не обладала необходимыми полномочиями для заключения договора, предполагающего использование общего имущества собственников помещений в МКД, в отсутствие соответствующего решения собственников помещений в МКД.

Как указал суд, право собственности на общее имущество МКД может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не управляющей организации как юридическому лицу. Поэтому УК не вправе решать вопросы владения и пользования общей долевой собственностью без наличия согласия всех собственников жилых и нежилых помещений, имеющихся в МКД.

Таким образом, УК не вправе самостоятельно (без решения общего собрания собственников) решать вопросы размещения средств связи в помещениях, находящихся в общей собственности владельцев помещений в МКД.

При этом суд отверг ссылки УК на договор управления, предоставляющий ей право заключать договоры в интересах собственников помещений в МКД, тем более что УК не смогла представить достоверных доказательств тому, что все полученные средства от провайдера были учтены как доходы МКД на их лицевых счетах и тратились на нужды собственников помещений.

Во-вторых, УК не вправе взимать плату с оператора связи за доступ к общему имуществу МКД.

УК не вправе вмешиваться в отношения между оператором связи и собственниками помещений, в частности:

- выдвигать требование о заключении с ней возмездного договора в качестве условия предоставления оператору связи доступа к общему имуществу в МКД, в т.ч. для размещения и обслуживания на нем оборудования связи;

- препятствовать подключению такого оборудования к внутридомовой системе электроснабжения;

- требовать платы за размещение средств и линий связи на общем имуществе в МКД.

В-третьих, реально никаких услуг, требующих оплаты, УК оператору связи не оказывала.

Так, по договору № 1 УК предоставляла лишь доступ в МКД для размещения средств связи, что не предусматривает несения ею каких-либо затрат.

По договору № 2 также никаких услуг, требующих оплаты, фактически не оказывалось, поскольку все расходы УК по управлению МКД, включая расходы за услуги по осуществлению взаимодействия с поставщиками коммунальных и иных услуг, должны охватываться получаемой обществом от собственников помещений платой за содержание и ремонт жилого помещения.

В результате суд счел договоры на доступ к общему имуществу в МКД и на обслуживание оборудования связи, заключенные между УК и оператором связи, не соответствующими закону (ничтожными сделками). И взыскал с УК стоимость оплаченных провайдером услуг в рамках рассматриваемых договоров.

Заключение

Исходя из позиции ВС РФ, управляющие организации (ни УК, ни товарищество собственников жилья  ( ТСЖ) ) не имеют права требовать какой-либо оплаты за «вход» в МКД и за оказание услуг по доступу.

Следует отметить, что в отношении указанных договоров складывается довольно опасная для УК и ТСЖ ситуация: «хитрый» оператор связи может заключить любые навязываемые ему договоры и даже платить по ним в течение определенного времени, необходимого для размещения оборудования и сетей.

Потом ничто не мешает ему отказаться платить или расторгнуть договор в одностороннем порядке в ожидании того, что управляющая организация пойдет в суд за взысканием задолженности (либо оператор связи сам обратится в суд с иском о признании договоров ничтожными). Результат известен: все полученные управляющими организациями денежные средства придется вернуть оператору связи.

Пархачева Марина